전세사기로 인한 임차인들의 피해를 방지하기 위해 정부에서 주택임대차보호법 개정을 발표하였습니다. 이에 따라 2023년 주택임대차보호법 개정 후, 더 큰 금액까지 임차인들을 보호할 수 있게 되었습니다. 그러면 개정된 최우선변제금액 계산 방법과 대항력과 우선변제권을 가질 수 있는 조건을 예시를 통해 알아보겠습니다.
소액보증금 및 최우선변제금액 범위
| 기준시점 | 지역 | 소액보증금 범위 | 최우선변제금 |
| 1990.02.19~ | 서울, 직할시 | 2000만원 이하 | 700만원 |
| 그 외 지역 | 1500만원 이하 | 500만원 | |
| 1995.10.19~ | 특별시, 광역시 (군 제외) | 3000만원 이하 | 1200만원 |
| 그 외 지역 | 2000만원 이하 | 800만원 | |
| 2001.09.15~ | 과밀억제권역 | 4000만원 이하 | 1600만원 |
| 광역시 (군, 인천 제외) | 3500만원 이하 | 1400만원 | |
| 그 외 지역 | 3000만원 이하 | 1200만원 | |
| 2008.08.21~ | 과밀억제권역 | 6000만원 이하 | 2000만원 |
| 광역시 (군, 인천 제외) | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 그 외 지역 | 4000만원 이하 | 1400만원 | |
| 2010.07.26~ | 서울 | 7500만원 이하 | 2500만원 |
| 과밀억제권역 | 6500만원 이하 | 2200만원 | |
| 광역시(군 제외), 안산/용인/김포/광주 | 5500만원 이하 | 1900만원 | |
| 그 외 지역 | 4000만원 이하 | 1400만원 | |
| 2014.01.01~ | 서울 | 9500만원 이하 | 3200만원 |
| 과밀억제권역 | 8000만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시(군 제외), 안산/용인/김포/광주 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 외 지역 | 4500만원 이하 | 1500만원 | |
| 2016.03.31~ | 서울 | 1억원 이하 | 3400만원 |
| 과밀억제권역 | 8000만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시(군 제외), 세종/안산/용인/김포/광주 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 외 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 2018.09.18~ | 서울 | 1억 1천만원 이하 | 3700만원 |
| 과밀억제권역, 세종/용인/화성 | 1억원 이하 | 3400만원 | |
| 광역시(군 제외), 세종/안산/김포/광주/파주 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 외 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 2021.05.11~ | 서울 | 1억 5천만원 이하 | 5000만원 |
| 과밀억제권역, 세종/용인/화성/김포 | 1억 3천만원 이하 | 4300만원 | |
| 광역시(군 제외), 안산/광주/파주/이천/평택 | 7000만원 이하 | 2300만원 | |
| 그 외 지역 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 2023.02.14~ | 서울 | 1억 6500만원 이하 | 5500만원 |
| 과밀억제권역, 세종/용인/화성/김포 | 1억 4500만원 이하 | 4800만원 | |
| 광역시(군 제외), 안산/광주/파주/이천/평택 | 8500만원 이하 | 2800만원 | |
| 그 외 지역 | 7500만원 이하 | 2500만원 |
위의 기준시점은 전입신고 완료와 실제 거주를 시작한 날을 의미합니다. 단순히 계약서에 도장을 찍은 것으로는 기준시점이 될 수 없습니다.
- 때문에 계약서에 도장 찍는 당일에도 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다.
- 예전에 뽑은 등기부등본 말고, 새로 등기부등본을 뽑은 다음 근저당, 가압류, 가처분 등이 발생하지 않았는지 마지막까지 확인해주셔야 합니다.
- 등기부등본은 꼭 직접 뽑아서 확인하세요. 등기부등본까지 조작해서 가짜서류를 진짜처럼 챙겨 오는 경우가 있습니다.
- 정부 24 혹은 인터넷 등기소에서 온라인으로 등기부등본을 출력할 수 있습니다.
최우선변제금액 계산 방법
최우선변제금액이란, 해당 부동산에 대한 어떠한 권리들보다 먼저 권리가 보장되는 최소한의 금액입니다.
만약 개정안이 시행되기 전에 저당권이 설정된 임대 주택에 들어갔다면, 기준 시점은 저당권이 잡힌 날짜입니다. 저당권이 잡힌 날짜를 기준으로 우선변제권을 발휘할 수 있습니다. 이해하기 쉽도록 예시를 통해 금액을 계산해 보겠습니다.
| 주택 소재지 | 보증금 | 월세 | 대항력 갖춘 날짜 |
| 서울 | 8000만원 | 100만원 | 2022.01.01 |
위와 같이 임대차계약서를 작성한 직장인 A는 얼마 전 집주인과 연락이 두절되더니, 전세사기를 당해 보증금을 돌려받을 수 없게 된 것을 깨달았습니다. 그리고 살던 집이 경매에 넘어간다는 소식을 들었습니다. 이 경우, 최우선변제금액으로 돌려받을 수 있는 금액은 얼마일까요?
- 우선 월세는 최우선변제금액 계산에 포함되지 않습니다.
해당 주택에 저당권이 설정된 기록이 없는 경우
2023년 3월에 경매가 이루어진다고 가정하고 계산해 보겠습니다. 서울은 소액보증금 범위가 1억 6500만 원 이하인데 예시사례의 보증금은 8000만 원이므로 조건을 충족합니다. 안타깝게도 최우선변제금액은 5500만 원까지로 원래 보증금인 8000만 원보다 적습니다.
- 이런 경우, 경매가 이루어진 후 낙찰가에서 1순위로 5500만 원을 지급받습니다.
- 이후 세금 및 기타 채무들의 권리를 법에 따라 순위를 매겨 지급하게 됩니다.
- 하지만 경매 낙찰가가 터무니없이 낮다면 순위에 밀려 나머지 2500만 원을 받지 못할 수 있습니다.
- 경매가격은 보통 시세보다 저렴하게 형성되어 낙찰되므로, 대부분 후순위 채권은 돈을 받지 못하는 경우가 많습니다.
해당 주택에 저당권이 설정되어 있는 경우
2019년 1월 1일에 설정된 저당권이 있는 경우에는, 당시의 소액보증금과 최우선변제금액을 기준으로 지급이 이루어지게 됩니다. 2019년 1월 1일 기준으로 소액보증금은 1억 1천만 원 이하, 최우선변제금액 한도는 3700만 원입니다.
- 따라서 소액보증금 기준인 1억 1천만 원 이하는 만족합니다.
- 최우선변제금액 한도는 3700만 원으로 경매가 이루어진 후 낙찰가에서 1순위로 3700만 원을 지급받게 됩니다.
- 이후 세금 및 기타 채권 등을 법에 따라 순위를 매겨 지급합니다.
- 물론 임차인이 아직 받지 못한 4300만 원도 기타 채권에 포함되어 순위가 계산되지만, 경매의 경우 대부분 시가보다 낮게 낙찰되기에 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
만약 전세사기를 당했다면, 건축물대장 혹은 등기부등본을 확인하여 저당권이 언제 설정되어 있는지 확인하여야 합니다. 이후 자신의 계약일이 아닌 전입신고날짜와 실점유일을 따져 대항력을 갖춘 날짜를 알아내야 합니다. 그러면 경매로 집이 넘어가더라도 얼마까지 돌려받을 수 있는지 계산이 가능합니다.
아직 집을 계약하기 전이신가요? 그렇다면 주택임대차보호법에 따라 최우선변제금액까지 보호받을 수 있으므로, 자신의 지역에 따라 보장되는 금액을 미리 계산해봐야 합니다. 또한 계약하는 당일까지 자신이 직접 등기부등본을 꼭 출력해서 확인하여 근저당, 가압류, 가처분 등이 없는지 확인해야 합니다.
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